So zufrieden sind unsere Nutzer
Was können Sie von uns erwarten?
Als unabhängiger Finanzberater beraten wir Sie in allen Kreditangelegenheiten neutral und faktenbasiert. Bei uns finden Sie aktuelle Vergleiche zahlreicherer Banken. Hier erfahren Sie nicht nur, welcher Kredit am günstigsten ist. Wir zeigen Ihnen außerdem, welcher Kredit am besten zu Ihnen passt. Zudem informieren wir Sie in unserem Kreditratgeber über alle Fragen rund um Zins- und Tilgungsraten.
Das könnte Sie auch interessieren
Erfahren Sie hier, welcher Kredit am günstigsten für Sie ist!
Was ist ein Immobilienkredit?
Ein Immobilienkredit ist ein Darlehen, das speziell zur Finanzierung einer Wohnung oder eines Hauses aufgenommen wird. Die vereinbarte Summe wird zweckgebunden ausgezahlt. Als Gebühren für die Gewährung des Kredits fallen Zinsen an. Außerdem wird das Immobiliendarlehen entweder in monatlichen Raten oder einer Einmalzahlung am Ende zurückgezahlt.
Der Verwendungszweck kann sein:
- Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung
- Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung
- Modernisierung, Anbau oder Renovierung einer Immobilie
Darlehensgeber sind dabei:
- Banken
- Sparkassen
- Versicherungen
- Bausparkassen
- Förderbanken
Zwei Darlehensarten sind beim Immobilienkredit sehr beliebt: das Annuitätendarlehen und das endfällige Darlehen. Sie unterscheiden sich in der Art der Rückzahlung. Für das endfällige Darlehen erheben die meisten Kreditgeber einen Zinsaufschlag.
Wie komme ich zum Immobilienkredit?
Das Interesse an eigenen Immobilien ist groß. Sie sind auch als Kapitalanlage und Altersvorsorge sehr beliebt, da selbst in Zeiten von Niedrigzinsen eine gute Rendite erreicht wird. Die Lücke zwischen Eigenkapital und Kaufsumme schließt der Immobilienkredit. Bei der ersten Planung ist es darum unumgänglich, festzulegen, wie hoch die Gesamtkosten sein werden und welchen Anteil davon das Darlehen ausmachen wird. Jetzt kommt der 4-Punkte-Plan zum Einsatz.
Der 4-Punkte-Plan
Beim Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung kommen zum Kaufpreis noch Nebenkosten auf den neuen Eigentümer zu. Diese unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland in der Höhe.
- Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises.
- Die Maklerprovision macht etwa 3 – 6 % plus Mehrwertsteuer aus.
- Notar- und Grundbuchkosten schlagen mit ca. 2 % zu Buche.
Beim Bau einer Immobilie entstehen ebenfalls Nebenkosten unter anderem für die Erschließung, die Baugenehmigung oder verschiedene Gutachten. Fragen Sie bei der Gemeinde, dem Architekten und dem Bauunternehmen nach, welche Leistungen bereits in der Kostenrechnung enthalten sind und welche weiteren entstehen werden. Es ist ebenfalls sinnvoll für die Ausstattung und Ausführung des Hauses einen Puffer einzuplanen, da unvorhergesehene Ausgaben die Regel sind. Bernd und Sabine aus Beispiel 2 haben also noch einiges zu erledigen, um die genauen Kosten für Ihr Vorhaben herauszufinden.
Dem Eigenkapital kommt große Bedeutung zu. Kreditgeber lieben Angespartes. Es gibt ihnen einen Hinweis darauf, dass ihr zukünftiger Kreditnehmer sparen kann und er ausreichendes Einkommen hat. Außerdem reduziert sich das Risiko für die Bank. Bei einem Notverkauf kann die Immobilie zu einem Wert veräußert werden, der die Kreditsumme abdeckt.
Perfekt ist Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten plus 20 % des Immobilienwertes. Liegt kein eigenes Geld vor, spricht der Kreditgeber von einer Vollfinanzierung. Auch Immobilienkredite in Höhe des Immobilienwertes inklusive der Nebenkosten sind erhältlich. Hier liegt die Chance für Stefan aus unserem zweiten Beispiel. Mit hervorragender Bonität und guter Werthaltigkeit der Immobilie sind die Aussichten auf eine Vollfinanzierung nicht schlecht.
Die Gebühren eines Kredits werden Zinsen genannt. Der Zinssatz bestimmt die Höhe der monatlichen Zinszahlen. Doch auch die Tilgungshöhe verändert diese Kosten. Wer schneller tilgt, zahlt naturgemäß weniger Zinsen.
Ein Kreditvergleich spart viel Geld, da bereits kleine Veränderungen im Zinssatz Tausende von Euro ausmachen.
Balancieren Sie die verschiedenen Komponenten so aus, dass der Immobilienkredit zu Ihnen und Ihrer Situation passt. An diesen Stellschrauben lässt es sich drehen:
- Eigenkapital
- Immobilienkosten
- Zinssatz
- Zinsbindungsfrist
- Tilgungshöhe
Kreditgeber vergleichen
Der Vergleich von mehreren Finanzierungsangeboten ist äußerst wichtig. Besonders wichtig beim Immobilienkredit ist ein möglichst niedriger Zinssatz. Nachfolgende Grafik verdeutlicht, wie viel Geld sich durch einen niedrigen Zinssatz sparen lässt.
Einen Immobilienkredit beantragen – so geht's!
Für einen aussagekräftigen Kostenvergleich ist es notwendig, potenziellen Kreditgebern vollständige Kreditunterlagen einzureichen. Die Höhe der Zinssätze richtet sich auch nach den persönlichen finanziellen Umständen, dem Eigenkapital und der Bewertung der Immobilie.
Welche Informationen benötigt die Bank?
Zur Bonitätsprüfung
| Angestellte | Selbständige |
|---|---|
| Gehaltsabrechnungen | Gewinn- und Verlustrechnung, Bilanz |
| Betriebswirtschaftliche Auswertungen | |
| Handelsregisterauszug | |
| SCHUFA-Auskunft | |
| Einkommensteuerbescheid | |
| Nachweise für das Eigenkapital | |
| Nachweise zu bestehenden Krediten | |
Zur Objektbewertung
| Kauf | Bau |
|---|---|
| Aufstellung der Modernisierungskosten | Bauvertrag |
| Kostenvoranschläge | Aufstellung der geplanten Baukosten |
| Grundbuchauszug | |
| Lageplan und Grundriss | |
| Wohnflächenberechnung | |
| Fotos | |
| Einheitswertbeschreibung des Finanzamts | |
| Kopie der Brandversicherungspolice | |
| Teilungserklärung | |
Der Kreditvertrag – kein Buch mit sieben Siegeln!
Das Annuitätendarlehen ist das häufigste Werkzeug der Baufinanzierung. Die Rate nennt sich Annuität. Sie setzt sich wie folgt zusammen:
Die Eckpfeiler der Eigenheimfinanzierung halten Bank und Kunde im Kreditvertrag fest. Enthalten sein müssen:
- Verwendungszweck: Immobilienkredite sind zweckgebundene Darlehen. Sie dürfen nur für die im Vertrag angegebenen Vorhaben in Verbindung mit der Immobilie verwendet werden.
- Darlehenshöhe und Auszahlungsdatum: Bei Bauprojekten erfolgt die Auszahlung, wenn nach und nach die Rechnungen oder Abschlagszahlungen fällig werden. Vollständige Auszahlung ist dann erst bei Fertigstellung.
- Zinssatz: Der Zinssatz orientiert sich am aktuellen Marktzins. Wie viel die Bank aufschlägt, variiert nach Bonität des Kreditnehmers, Höhe des Eigenkapitals und Zinsbindung.
- Effektiver Jahreszins: Der Effektivzinssatz beinhaltet den Sollzins und sämtliche Kosten, die während der Laufzeit entstehen.
- Rate bzw. Tilgung: Die monatliche Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen.
- Sollzinsbindung und Laufzeit: Die Zinsbindung kann für 5 – 20 Jahre festgelegt werden. Beim Annuitätendarlehen bleibt eine Restschuld übrig. Die Bank muss angeben, wie lange die gesamte Rückzahlung der Kreditsumme dauern wird.
- Restschuld: Hier finden Sie den Betrag, den Sie nach Ablauf der Zinsbindung noch schuldig sind.
- Sicherheiten: Immobilienkredite werden mit einer Grundschuld abgesichert. Diese werthaltige Sicherheit macht es möglich, solche Darlehen im Vergleich zu Ratenkrediten sehr zinsgünstig anzubieten.
- Sondertilgungen: Um während der Laufzeit unerwarteten Geldsegen für eine Tilgung nutzen zu können, eignen sich Vereinbarungen über Sondertilgungen.
- SCHUFA-Klausel: Ihr Kreditgeber ist sogar verpflichtet, Ihre Bonität ausreichend zu überprüfen.
- Widerrufsbelehrung: Per Gesetz steht jedem Kreditnehmer ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu, über das ihn die Bank aufklären muss. Geschieht das nicht, besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht.
Die Grundschuld
Im Grundbuch Ihrer Immobilie trägt ein Notar das Grundpfandrecht Ihrer Bank ein. Sie sichert mit der Immobilie die Kreditsumme ab. Kann das Darlehen nicht mehr bezahlt werden, werden Haus oder Wohnung verkauft und die Schulden getilgt.
Eine Grundschuld kann nach Rückzahlung des Immobilienkredits für ein anderes Darlehen genutzt werden. Das bietet sich an, wenn nach einigen Jahren Modernisierungen anstehen.
Mit diesen Tricks sparen Sie beim Kredit
Der Aufwand, mehrere Angebote zur Finanzierung einzuholen, zahlt sich buchstäblich aus. Durch einen Vergleich verschiedener Kreditinstitute lässt sich jede Menge Geld sparen.
Bonuszahlungen, Steuerrückerstattungen oder eine kleine Erbschaft lassen sich in keine Finanzierung einplanen. Um einen Teil des Darlehens zu tilgen, ist eine Gebühr – die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung – zu bezahlen. Vereinbaren Sie deshalb mit Ihrer Bank ein Sondertilgungsrecht. Dann ist es erlaubt, zwischen 5 – 10 % der Kreditsumme in festgelegten Abständen ohne weitere Kosten zurückzuzahlen.
Je höher die Tilgung angesetzt wird, desto schneller verringert sich die Kreditsumme. Beim Annuitätendarlehen zahlt der Kreditnehmer genau von diesem Betrag seine Zinsen. Sinkt die Summe schnell, sinken natürlich auch die Zinskosten.
Ein Polster für ungeplante Ausgaben ist auf jeden Fall ratsam. Trotzdem sollten Sie prüfen, ob es sich lohnt, die eine oder andere Geldanlage vorzeitig aufzulösen, um den eigenfinanzierten Anteil zu erhöhen. Banken belohnen den Einsatz von Eigenkapital mit deutlichen Abschlägen beim Zinssatz. Es gibt allerdings auch einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital. Diesen bezahlt man aber durch höhere Kreditzinsen.
Bauvorhaben werden vom Staat mit einigen Fördermitteln unterstützt. Dazu zählt zum Beispiel das Baukindergeld. Außerdem gibt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als Förderbank vergünstigte Darlehen und Zuschüsse für bestimmte Projekte aus. Dazu gehören Schaffung von Wohneigentum, energieeffizientes Bauen oder Erzeugung erneuerbarer Energien.
Diese Fallen verteuern Ihren Kredit
Berechnen Sie die Kosten für Ihr Vorhaben möglichst genau und planen Sie für Unvorhergesehenes kleine Polster ein. Nachfinanzierungen sind mit teuren Zinsaufschlägen keine empfehlenswerte Option. Allerdings ist eine deutliche Überschätzung des notwendigen Immobilienkredits auch nicht kostenlos. Für nicht benötigte Kreditsummen fällt eine Entschädigung für die entgangenen Zinszahlungen an.
Mit einer kleinen Tilgung schrumpft die Rate zusammen und erscheint auf den ersten Blick günstig zu sein. Die monatliche Belastung fällt kaum ins Gewicht, trotz der hohen Kreditsumme. Das Problem dabei: Am Ende der Zinsbindungsfrist sind noch immer sehr viele Schulden übrig.
- Der Kostenanteil ist sehr hoch, denn über die Laufzeit werden hauptsächlich Zinsen gezahlt.
- Bei der Anschlussfinanzierung der Darlehenssumme sind auf dem Finanzmarkt die Zinssätze unter Umständen deutlich angestiegen. Das kann dazu führen, dass die neue Rate nicht mehr tragbar ist.
- Niedrige Tilgungen führen zu langen Gesamtlaufzeiten von Immobilienkrediten. Die Gefahr ist, dass zum Rentenalter noch immer Kreditraten zu zahlen sind und die Finanzierung dann eng wird.
Die Sollzinsbindung beträgt zwischen 5 und 20 Jahren. Der Kreditnehmer wählt sie passend zur aktuellen Höhe der Zinsen. Je länger die Laufzeit festgeschrieben wird, desto höher fällt auch der Zinsaufschlag der Bank aus. Dieser Zinsaufschlag lohnt sich nur, wenn die Zinsen tatsächlich sehr niedrig sind und mit einem Anstieg der Zinsen in den nächsten Jahren gerechnet werden muss.
Manchmal ist es unmöglich, mit dem Immobilienkauf zu warten, bis genug Eigenkapital angespart ist. Trotzdem ist eine Vollfinanzierung – also eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital – gut zu überlegen. Kreditgeber lassen sich diese Risikoübernahme sehr gut bezahlen.
Die Bereitstellungsprovision sind Bankgebühren, die in Rechnung gestellt werden, wenn sich die Auszahlung des Darlehens verzögert oder es in Etappen benötigt wird. Während der Bauphase einer Immobilie bezahlt der Kreditnehmer nach Fertigstellung verschiedener Bauabschnitte Teilbeträge der Gesamtkosten an den Bauträger. Für diese Abschlagszahlungen wird nach und nach der Immobilienkredit ausgezahlt. Die Bereitstellungsprovision berechnet die Bank vom nicht ausgezahlten Darlehensanteil. Ab wann der Kreditgeber diese Gebühren verlangt, lässt sich verhandeln. Um Bereitstellungsprovision zu vermeiden, lohnt es sich, mit der Bank einen späten Beginn der Gebühr zu vereinbaren und Bauunternehmer und Handwerker auf Einhaltung der Terminvereinbarungen festzulegen.
Die Zinsbindung ist ausgelaufen - was jetzt?
Jetzt benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung! Sie funktioniert im Grunde wie der Immobilienkredit selbst. Sie müssen auch nicht bei der gleichen Bank bleiben. Der Kreditvertrag läuft aus und Sie erhalten vom bisherigen Kreditgeber ein Angebot für eine Prolongation oder Verlängerung. Doch Sie sind mit Vertragsauslauf nicht mehr an ihn gebunden und können wechseln. So gehen Sie vor:
- Mit Einkommens- und Objektunterlagen Angebote einholen.
- Konditionen vergleichen.
- Den neuen Kreditvertrag abschließen.
Die Zinsen sind wesentlich günstiger geworden – wie komme ich aus meinem Vertrag?
Gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) steht dem Kreditnehmer nach Ablauf von 10 Jahren ein Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Kündigungsfrist zu. Ohne Vorfälligkeitsentschädigung kommt der Kreditnehmer aus seinem Langzeitvertrag.
Hilfe – ich bin mit meiner Rate im Rückstand
Keine Panik! Es droht Ihnen nicht gleich die Zwangsversteigerung. Der Gesetzgeber schützt Verbraucher eines Immobilienkredits vor vorschnellem Handeln der Kreditgeber. Erst, wenn 2,5 % der Kreditsumme als Rückstand aufgelaufen ist, kann der Kreditvertrag gekündigt werden.
Oft weiß ein Kreditnehmer bereits im Voraus, dass er eine Rate nicht bezahlen kann. Dann ist es wichtig, sich unverzüglich an den Kreditgeber zu wenden und eine gemeinsame Lösung zu suchen. Zeigen Sie, dass Ihnen daran liegt, den Kredit bestmöglich zurückzuzahlen. Das schafft Vertrauen! Denn eine Bank ist wenig daran interessiert Verträge zu kündigen und eine Zwangsversteigerung durchzuführen, solange es andere Möglichkeiten gibt.
Sparen Sie auch bei anderen Krediten
